Najem okazjonalny - czy warto?
Zwykły umowa najmu, a najem okazjonalny
W przypadku zwykłej umowie najmu interes właściciela lokalu mieszkalnego jest bardzo słabo chroniony. Umowa taka podlega pod reżim ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Nazwa ustawy nie jest myląca, wręcz przeciwnie. Ustawa ta chroni prawa lokatorów, niestety przede wszystkim kosztem praw wynajmujących. Klasyczna umowa najmu nie daje właścicielowi żadnych realnych gwarancji ochrony jego praw, jest on zdany wyłącznie na to, że lokator okaże się uczciwy. Jeśli po wygaśnięciu umowy najmu najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie Wynajmujący nie może go usunąć siłą, gdyż uporczywe utrudnianie lub uniemożliwianie korzystania z lokalu przez byłego najemcę stanowić będzie przestępstwo. Jedyną legalną metodą usunięcia takiej osoby z lokalu jest wytoczenie powództwa o eksmisję. Sąd nie jest jednak związany żadnymi terminami, dlatego sprawa może potrwać kilka miesięcy, a nawet dłużej niż rok. Najgorsze jednak, że prawdziwy problem zaczyna się potem. Jeżeli Sąd ustali, że byłemu najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego wyrok eksmisyjny nie może być wykonamy dopóki Gmina nie zaoferuje byłemu najemcy takiego lokalu. Gminy w wyniku prowadzenia niewłaściwie polityki mieszkaniowej często takimi lokalami nie dysponują, wiele lokali, które pozostawało w gminnych zasobach zostało sprzedanych z dużymi bonifikatami. Nawet jeżeli Sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego to eksmisja i tak zostanie wstrzymana dopóki właściwa Gmina nie wskaże eksmitowanemu pomieszczenia tymczasowego. Podobnie jak lokali socjalnych brakuje też pomieszczeń tymczasowych. Znane są sprawy, gdy egzekucja wyroku Sądy nakazującego opuszczenie lokalu była wstrzymana przez wiele lat.
Najem okazjonalny- jakie warunki trzeba spełnić?
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnieniu kilka dodatkowych formalności, które nie istnieją w klasycznej umowie najmu lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim najemca musi przedłożyć oświadczenie osoby trzeciej, która udostępni mu lokal, do którego przysługuje jej prawo tak, aby najemca mógł w nim zamieszkać, gdy wygaśnie umowa najmu. W przypadku umowy najmu okazjonalnego komornik może eksmitować najemcę właśnie do tego lokalu, oczywiście jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie. Osoba trzecia powinna dysponować prawem do tego lokalu, który może wynikać z własności lub posiadania zależnego, np. umowy najmu. Na rynku działają firmy, które za opłatą udostępniają takie oświadczenia najemcy. Przyjmuje się, że osoba trzecia nie może odwołać takiego oświadczenia, może jednak zajść sytuacja, że traci ona prawo do lokalu zastępczego, np. go sprzeda. Zgodnie z literalną teścia przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy w takim przypadku eksmisja powinna nastąpić do noclegowni, bez konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego. Niestety jednak powszechny jest także pogląd, iż w takim przypadku najemca może być usunięte wyłącznie w trybie podstawowych właściwym dla zwykłej umowy najmu, a więc wymagane jest orzeczenie Sądu nakazujące opuszczenie lokalu, w ramach którego Sąd podejmuje także decyzję o ustaleniu byłemu najemcy prawa do lokalu socjalnego. W mojej opinii ten drugi pogląd nie zasługuje na aprobatę, nie można jednak zagwarantować, że Sąd i organ egzekucyjny będzie tego samego zdania. Z punktu widzenia Wynajmującego najlepiej jest więc dokładnie zweryfikować na jakiej podstawie osobie trzeciej przysługuje prawo do lokalu, jeżeli będzie to tylko umowa najmu to zabezpieczenie najemcy może okazać się iluzoryczne. Modelowa jest sytuacja, gdy osobą trzecią są rodzice najemcy, którzy dysponują własnością lokalu zastępczego. Wynajmujący powinien przynajmniej zadzwonić do tych osób, a najlepiej gdy zapozna się także że stanem lokalu zastępczego. Obligatoryjnie należy żądać, aby oświadczenie złożone przez osobę trzecią zawierało jej podpis poświadczony przez notariusza. Wówczas osoba ta co do zasady nie będzie mogła kwestionować, że takie oświadczenie w rzeczywistości złożyła. Dodatkowo do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji złożone przez samego najmecę, a sporządzone w formie aktu notarialnego. Dzięki temu oświadczeniu Wynajmujący nie musi wszczynać postępowania sądowego, w celu uzyskania tytułu wykonawczego uprawniającego do wszczęcia egzekucji w zakresie obowiązku opuszczenie lokalu. Bez tych oświadczeń umowa najmu okazjonalnego nie będzie skuteczna, a tym samym prawa Wynajmującego będą takie same jak standardowej umowie najmu.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego
O ile w przypadku zwykłej umowy najmu nie ma potrzeby zgłaszania faktu jej zawarcia do Urzędu Skarbowego to, a należy tylko płacić miesięcznie lub kwartalnie podatek, z tytułu przychodów uzyskanych z najmu to zawarcie umowy najmu okazjonalnego należy zgłosić do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni. Zaniechanie tego obowiązku skutkuje tym, że pomiędzy stronami powstaje zwykły stosunek najmu, a zatem najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.
Procedura eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego
W przypadku najmu okazjonalnego jeżeli najemca nie chce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy najmu Wynajmujący, którym najczęściej jest właściciel mieszkania nie musi składać do Sądu pozwu o nakazanie opuszczenia przez byłego Najemcę zajmowanego lokalu. W celu uzyskania tytułu wykonawczego uprawniającego do wszczęcia egzekucji wystarczające jest wtedy uzyskanie klauzuli wykonalności, w którą zostanie zaopatrzone sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności składa się do Sądu. Przed złożeniem takiego wniosku należy wezwać byłego najemca do dobrowolnego opuszczenia lokalu i wyznaczyć mu 7 dniowy termin na realizację tego obowiązku. Wezwanie takie musi być podpisane przez właściciela nieruchomości, a dodatkowo podpis ten musi zostać poświadczony przez notariusza. Wezwanie mogę doręczyć byłemu najemcy osobiście lub wysłać pocztą, koniecznie przesyłką poleconą z potwierdzeniem doręczenia. Na nadanie klauzuli wykonalności czeka się zwykle około dwóch tygodni. Potem można skierować sprawę do komornika. Komornik Sądowy wyznaczy byłemu najemcy termin na opuszczenie lokalu, a jeżeli ten tego nie uczyni usunie go siłą w asyście policji do lokalu zastępczego udostępnionego na podstawie oświadczenia złożonego przez osobę trzecią.
Pomoc adwokata w sprawie dotyczące najmu okazjonalnego
Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie i chciałbyś się dowiedzieć jak możesz się zabezpieczyć albo potrzebujesz, aby prawnik sporządził dla Ciebie umowę najmu, najlepiej okazjonalnego to zapraszam do kontaktu. Sama umowa to za mało, jako adwokat doradzę Ci na co powinieneś uważać. Jeżeli lokal został już wynajęty, a najemca nie chce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy także mogę Ci udzielić porady i reprezentować w sprawie o eksmisję. Reprezentuję moich Klientów w tych sprawach przede wszystkim przed Sądem Rejonowym w Rzeszowie, ale nie tylko.